Φορολογία Αγοραπωλησιών

•  Ποια είναι η αρμόδια Δ.Ο.Υ. για την υποβολή της δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτου;

Αρμόδια είναι η εφορία στην οποία βρίσκεται το ακίνητο.

• Ποιος είναι υπόχρεος καταβολής φόρου μεταβίβασης ακινήτου;

Υπόχρεος για την καταβολή του φόρου μεταβίβασης είναι ο αγοραστής.

• Σε περίπτωση που το τίμημα είναι μεγαλύτερο από την αντικειμενική αξίας του ακινήτου, ή το αντίστροφο, επί ποιας τιμής υπολογίζεται ο αναλογών φόρος και τα λοιπά έξοδα;

Ο φόρος υπολογίζεται επί της μεγαλύτερης τιμής (είτε αυτό είναι το τίμημα, είτε η αντικειμενική). Δηλαδή, σε περίπτωση που το τίμημα είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας, ο φόρος υπολογίζεται επί του τιμήματος. Εφόσον η αντικειμενική αξία είναι υψηλότερη από το τίμημα, ο φόρος υπολογίζεται επί της αντικειμενικής.

• Ποιοι είναι οι συντελεστές για τον υπολογισμό του φόρου μεταβίβασης ακινήτου;

O φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται σε 3% επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου (είτε της αντικειμενικής είτε του τιμήματος).

• Υπάρχει περίπτωση μη πληρωμής φόρου μεταβίβασης;

Ναι υπάρχει φοροαπαλλαγή λόγω απόκτησης (α’) πρώτης κατοικίας. Απαλλαγή παρέχεται μόνο κατά την απόκτηση οικίας ή διαμερίσματος ή οικοδομήσιμου οικοπέδου, είτε με αγορά, είτε με γονική παροχή/δωρεά, είτε με κληρονομιά.

ΠΡΟΣΟΧΗ: Δεν χορηγείται  απαλλαγή πρώτης κατοικίας πριν από την παρέλευση πέντε ετών από τη μεταβίβαση  (είτε με επαχθή είτε με χαριστική αιτία) από τον αγοραστή ή τη σύζυγο ή τα ανήλικα τέκνα αυτού, ιδανικού μεριδίου επί κατοικίας ή οικοπέδου, το εμβαδόν των οποίων πληρούσε κατά το χρόνο της μεταβίβασης τις στεγαστικές τους ανάγκες. Η ίδια ρύθμιση ισχύει και για τη μεταβίβαση του δικαιώματος επικαρπίας ή οίκησης επί ακινήτου, δηλαδή εάν κάποιος εντός της προηγούμενης πενταετίας μεταβιβάσει την επικαρπία οικίας ή την ψιλή ή επικαρπία οικοπέδου (ώστε να δικαιούται αντίστοιχα απαλλαγής) δεν δικαιούται να απαλλαχθεί κατά την απόκτηση α΄κατοικίας.

• Κριτήρια χορήγησης της απαλλαγής λόγω απόκτησης πρώτης κατοικίας;

1. Ο αγοραστής ή ο/η σύζυγός του ή τα ανήλικα παιδιά του να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οικήσεως σε άλλη οικία ή διαμέρισμα που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες, και βρίσκονται σε δημοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων.
2. Το αγοραζόμενο οικόπεδο ή το οικόπεδο στο οποίο έχει κτισθεί η κατοικία να είναι οικοδομήσιμο και εντός σχεδίου.
3. Μεταξύ πωλητή και αγοραστή να μην υπάρχει συγγένεια α΄ βαθμού εξ αίματος ή αγχιστείας.
4. Ο αγοραστής να είναι Έλληνας ή ομογενής ή Κύπριος ή υπήκοος κράτους μέλους Ε.Ε εφ’ όσον έχει εγκατασταθεί μόνιμα στην Ελλάδα ή πρόκειται να εγκατασταθεί εντός διετίας. Καταργείται η απαλλαγή πρώτης κατοικίας για τους Έλληνες ή ομογενείς του εξωτερικού που δεν κατοικούν στην Ελλάδα κατά το χρόνο της αγοράς. Χορηγείται απαλλαγή πρώτης κατοικίας και στους κατοίκους τρίτων χωρών (εκτός Ε.Ε.), εφόσον πληρούν τις προϋποθέσεις τού επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα.
5. Να μην έχει έχει ξανατύχει ο αγοραστής απαλλαγής λόγω απόκτησης α΄κατοικίας. Δηλαδή, εάν επιθυμεί να απαλλαχθεί για δεύτερη φορά, θα πρέπει να καταβάλει το φόρο, που γλίτωσε την προηγούμενη φορά.
6. Ο αγοραστής να αγοράζει κατά πλήρη κυριότητα και κατά το ποσοστό του 100%.

Εξαιρέσεις:

1. Όταν σύζυγοι αγοράζουν από ½ έκαστος.
2. Όταν είχε ο αγοραστής αποκτήσει το ½ και σήμερα αποκτά και το υπόλοιπο.
3. Κατά τη συνένωση ψιλής με επικαρπία.
4. Η απαλλαγή παρέχεται με τον όρο ότι το ακίνητο θα παραμείνει στον αγοραστή για πέντε (5) έτη. Αν ο αγοραστής το πωλήσει εντός της πενταετίας, θα καταβάλει το φόρο που γλίτωσε κατά την αγορά.

• Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για την απαλλαγή πρώτης κατοικίας;

Ο νόμος θέτει δύο κριτήρια:

1. την οικογενειακή κατάσταση του δικαιούχου και
2. το είδος του αγοραζόμενου ακινήτου

Ειδικότερα θεωρείται ότι καλύπτονται οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή, αν το συνολικό εμβαδόν των κατοικιών, που ήδη υφίστανται ή δύναται να οικοδομήσει είναι:

1. 70 τ.μ. για άγαμο και έγγαμο ή χήρα ή διαζευγμένο με επιμέλεια ανηλίκων.
2. 20 τ.μ. για καθένα από τα δύο (2) πρώτα ανήλικα τέκνα και 25 τ.μ. για τρίτο και επόμενα.

Έκταση Απαλλαγής:

– Αγορά κατοικίας: από άγαμο μέχρι του ποσού των 200.000 ευρώ, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 250.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του. Σε περίπτωση αγοράς κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου για επιφάνεια έως 20 τ.μ. και ενός αποθηκευτικού χώρου, επίσης για  επιφάνεια έως 20 τ.μ., υπό την προϋπόθεση ότι βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.

– Αγορά οικοπέδου: από άγαμο μέχρι ποσού αξίας 50.000 ευρώ, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 100.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

Αν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει τα παραπάνω αφορολόγητα όρια, η απαλλαγή χορηγείται μέχρι του αντίστοιχου αφορολόγητου ποσού και για την επιπλέον αξία οφείλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτου.

• Μπορεί να χορηγηθεί δεύτερη απαλλαγή;

Η απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης για αγορά κατοικίας ή οικοπέδου παρέχεται μία φορά. Απαλλαγή παρέχεται και για κάθε νέα αγορά ακινήτου, εφόσον αθροιστικά:
α) τα ακίνητα που έχει στην κυριότητά του κατά το χρόνο της νέας αγοράς ο αγοραστής, ο σύζυγος ή τα ανήλικα τέκνα τους, δεν πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς τους
β) ο αγοραστής καταβάλει εφάπαξ το φόρο που αναλογεί στην αξία του ακινήτου που έτυχε της απαλλαγής.